Réaliser un investissement locatif à Paris, est-ce encore rentable ?

Fluctuation des prix de l’immobilier, durcissement de la réglementation de la loi ALUR, tension locative… autant d’éléments qui questionnent les investisseurs immobiliers. Toutefois, dans le cadre d’un investissement locatif, Paris reste une des villes françaises les plus rentables. La capitale est une ville attractive et dynamique qui offre des opportunités à condition de bien préparer son investissement. Spécialiste en gestion locative à Paris, MHC Gestion vous explique pourquoi et où acheter à Paris pour une rentabilité accrue.

Décryptage du marché locatif à Paris

Attractivité de la capitale

Paris, la ville lumière, continue d'attirer les regards des investisseurs immobiliers. La capitale abrite de nombreuses entreprises et institutions internationales offrant des opportunités d'emploi attractives. De même, Paris offre un grand nombre d'universités renommées, de grandes écoles et d'instituts de formation professionnelle. Ainsi, acheter un appartement locatif destiné aux étudiants est particulièrement avantageux à Paris. Cet investissement assure une demande locative stable avec un potentiel de rendement attractif.

Tension sur l'offre et la demande

Cette attractivité entraîne une tension constante entre l'offre et la demande. La demande de logements, pour des locations à court ou à long terme, reste élevée. On parle de zone tendue. Cela crée un climat compétitif où les biens immobiliers de qualité sont rapidement pris d'assaut.

Encadrement des loyers

Pour contrer la hausse des loyers, Paris a mis en place l’encadrement des loyers. Cette mesure mise en place par de nombreuses grandes villes vise à limiter la hausse des prix et à protéger les locataires. Certains investisseurs peuvent voir cela comme une restriction potentielle sur leur rendement. Mais titre d’information, le loyer médian des appartements à Paris (hors charges locatives) atteint 28 €/m² sur 2024 . Cela correspond à +1,4% d'évolution.

Paris, un investissement peu risqué

Toutefois, la demande de logements à Paris est constante, ce qui garantit un taux d'occupation élevé. Les prix immobiliers à Paris ont connu une croissance régulière sur le long terme, avec une moindre volatilité que dans d'autres villes. Nos acquéreurs recherchent souvent cette stabilité pour leur investissement locatif à Paris.

Rendement locatif jusqu'à plus de 5 % brut

En faisant le choix d'investir dans un appartement à rénover, vous pouvez améliorer significativement la rentabilité de votre investissement. Le durcissement du DPE et des conditions de mise en location des logements constitue une aubaine. En investissant dans des biens nécessitant des travaux, les propriétaires valorisent la location et optimisent ainsi leur rendement locatif.

Type de logement à privilégier pour votre investissement locatif à Paris

Nous vous conseillons de viser les studios ou T2 selon votre budget pour l'achat d'un bien immobilier à mettre en location. En effet, les petites surfaces représentent les options les plus rentables pour un investissement locatif à Paris. Elles assurent un rendement locatif plus élevé comparé aux grands appartements. Généralement, le montant du loyer par mètre carré est plus élevé pour une petite surface que pour un grand appartement, à prestations égales. Les surfaces plus spacieuses peuvent être exploitées en colocation, qui offre aussi un rendement locatif intéressant.​

« Les petites surfaces louées meublées trouvent facilement des locataires et assurent un taux de remplissage avoisinant toujours les 100 % » souligne Céline  Arminjon, associée My Home Connexion et fondatrice d’MHC Gestion.

L’importance de l’emplacement pour assurer le rendement locatif

À Paris, la surface des biens constitue un autre élément déterminant pour l’investissement locatif. Nous constatons d’importants écarts de prix d’un arrondissement à un autre. Toutefois, nous considérons qu’il n’y a pas de bon ou de mauvais arrondissements pour acquérir un appartement à louer à Paris. L’emplacement dépend essentiellement de vos envies et de votre budget.

Les arrondissements à un chiffre (du 1^er au 9^e) sont les plus recherchés, les 15^e, 16^e et 17^e le sont tout autant. Les vieux immeubles haussmanniens offrent un cachet indéniable. Aussi, le prix au mètre carré dans ces arrondissements est très élevé. Nous les conseillons aux acquéreurs dans une logique patrimoniale. Cet investissement offre un rendement plus faible. L’objectif n’est pas de rechercher une forte rentabilité à très court terme, mais de réaliser un investissement sûr et une belle plus-value à long terme.

Pour un rendement plus élevé, vous pouvez investir dans des quartiers parisiens où le prix n’est pas encore élevé. Ces arrondissements proposent le meilleur compromis entre le dynamisme du quartier et le prix. Il s’agit des 13e, 14e, 18e, 19e et 20e.

Nos conseils pour un investissement locatif rentable

Partez à la chasse aux bonnes opportunités

Quel que soit le quartier, notre meilleur conseil pour obtenir un rendement locatif élevé est d’acheter un bien à rénover. Le marché immobilier à Paris se compose majoritairement d’appartements dans l’ancien. Le neuf est une denrée rare à Paris et même en région parisienne. Avec la loi climat, la rénovation énergétique s’impose pour de nombreux biens locatifs. Elle ouvre de nouvelles opportunités d’investissement. Elle entraine des prix de vente plus raisonnables et des montants de travaux de rénovation plus importants.

Dénichez le bon type de logement au bon emplacement

Commencez par étudier les quartiers prisés, en tenant compte des infrastructures, des transports en commun, des commerces de proximité et de l'attrait général de la zone. Nous vous conseillons de réaliser une analyse détaillée des coûts et des avantages avant d’investir. ​Notre chasseur immobilier maitrise le marché locatif à Paris et vous accompagne dans votre projet d'investissement à Paris.

Visez le loyer majoré

Louer à Paris signifie respecter les conditions de l’encadrement des loyers. Pour maximiser vos rendements, visez le loyer majoré. Un loyer majoré doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles telles qu'une localisation privilégiée ou des équipements uniques. Alors, vous devez rechercher des biens offrant un balcon ou une vue particulièrement dégagée. L'objectif est d'optimiser le rendement locatif tout en offrant une valeur exceptionnelle aux locataires.

« Il est aussi possible de dépasser les loyers majorés, sous certaines conditions, à travers le bail code civil. Réservé à certains types de locataires bien définis, il offre des revenus bien plus confortables mais parfois un taux de vacance plus élevé. » précise Céline Arminjon.

Louez meublé à Paris

Les appartements meublés ont davantage la côte que les logements vides à Paris. Les petites surfaces attirent les étudiants et les jeunes travailleurs. Les locataires recherchent souvent des logements prêts à vivre, offrant confort et commodité dès leur emménagement. Un logement loué meublé bénéficie de taux d'occupation plus élevés et de périodes de vacance locative réduites pour le propriétaire bailleur.

Il y a bien sûr des cas pratiques et la règlementation évolue régulièrement. Pour des conseils et un accompagnement sur mesure, contactez-moi directement sur mon portable au 06.14.59.89.35 ou par email celine.arminjon@mhcgestion.com, et rencontrons-nous pour parler de votre projet !

Céline Arminjon