Fiscalité des résidences secondaires

La France comptabilise plus de 3,3 millions de résidences secondaires, ce qui correspond à 9,5% du parc de logements. Notre pays occupe ainsi la première place en Europe. Cette spécificité témoigne de l'importance du tourisme en France et contribue significativement à l'offre d'hébergement non marchand.

La résidence secondaire est également appelée « occasionnelle ». L'Insee la définit comme un logement utilisé pour des séjours de courte durée tels que les week-ends, les loisirs ou les vacances. Les logements meublés loués pour des séjours touristiques entrent également dans cette catégorie.

Les résidences secondaires sont soumises à une fiscalité spécifique. Vous envisagez l'acquisition d’un logement de villégiature ? Nous vous expliquons tout sur la fiscalité des résidences secondaires.

Impôts et taxes à payer pour une résidence secondaire

La détention d'une résidence secondaire en France entraîne plusieurs obligations fiscales. Parmi celles-ci, on retrouve les taxes suivantes :

-        Taxe foncière sur les propriétés bâties : impôt local pour toute résidence, qu’elle soit principale ou secondaire

-        Taxe d’habitation : impôt local spécifique aux résidences secondaires, avec éventuellement une majoration en zone tendue

-        Taxe d’enlèvement des ordures ménagères : impôt pour le ramassage des déchets, même pour les logements inoccupés ou occupés occasionnellement

-        Taxe sur les logements vacants : impôt en cas de vacance prolongée du logement

De plus, comme les résidences principales, les résidences secondaires entrent dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

En revanche, la redevance audiovisuelle n’est pas due. Cette taxe concerne uniquement les résidences principales.

Taxe foncière d’une résidence secondaire

Tout propriétaire ou usufruitier d'une propriété bâtie est soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Qu’il possède une résidence principale ou une résidence secondaire, le propriétaire doit payer cet impôt chaque année.

Le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition doit la régler au service des impôts. Si vous achetez une résidence en cours d’année, il est d’usage de régler au vendeur une partie du montant de la taxe foncière au prorata temporis.

L’assiette de calcul de cette taxe correspond à la moitié de la valeur locative cadastrale du bien, soit un abattement forfaitaire de 50 %. Cette valeur locative est elle-même actualisée chaque année. La commune définit, quant à elle, le taux de la taxe foncière. Le montant de la taxe foncière est obtenu en multipliant ce taux à l’assiette de calcul.

En 2023, voici quelques taux appliqués dans certaines villes françaises :

-        Paris : 20,50 %

-        Maussane-les-Alpilles : 30,60 %

-        Cassis : 29,91 %

Retrouvez le taux de fiscalité directe voté par votre commune en 2023 sur le site gouvernemental : https://www.collectivites-locales.gouv.fr/taux-de-fiscalite-directe-votes-en-2023-par-les-communes-et-epci-fiscalite-propre​

A savoir que certains contribuables peuvent bénéficier d’une exonération de la taxe foncière. La loi la prévoit notamment pour certaines personnes en raison de leur âge, leur condition de handicap ou leurs revenus modestes. De même, si vous faites construire votre résidence secondaire ou transformez un bâtiment rural en habitation, vous pouvez prétendre à cette exonération pendant 2 ans.

Taxe d’habitation d’une résidence secondaire

La taxe d’habitation (TH) est un impôt soumis aux personnes ayant la jouissance privative d’un logement, vide ou meublé, au 1er janvier de l’année. Depuis 2023, la taxe d’habitation concerne exclusivement les résidences secondaires.

Cet impôt est perçu au profit des collectivités locales. Le calcul de la taxe d’habitation se base sur la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances. Le montant de la taxe d’habitation correspond à cette valeur locative nette multipliée par les taux d’imposition votés par les collectivités locales.

Surtaxe d’habitation des résidences secondaires

Depuis le décret du 25 août 2023, les communes situées « en zone tendue » ont la possibilité de majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Selon les collectivités locales, cette surtaxe peut varier de 5 % à 60 % de la taxe d’habitation.

Cette majoration de la taxe d’habitation vise à dissuader les acquisitions de résidences secondaires dans ces zones qui manquent de logements. Les nouvelles communes concernées se situent notamment sur le littoral, en montagne et dans l'arrière-pays provençal.

Autres impôts locaux des résidences secondaires

Taxe d’enlèvement des ordures ménagères

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une taxe de collecte et de tri de déchets obligatoire. Elle est redevable même pour les résidences secondaires inoccupées ou habitées uniquement quelques jours par an. Son montant ne prend pas en compte la quantité de déchets. Comme pour les autres impôts locaux, cette taxe se fonde sur la valeur locative cadastrale des propriétés.

Taxes concernant les logements vacants

Il existe deux sortes de taxes sur les logements vacants :

-        la taxe sur les logements vacants (TLV), et

-        la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).

La taxe sur les logements vacants s’applique exclusivement sur les communes, de plus de 50 000 habitants, situées en zone tendue. Ces zones se caractérisent par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

La taxe d'habitation sur les logements vacants concerne les propriétaires qui possèdent un logement vacant à usage d'habitation depuis plus de deux ans consécutifs au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle ne s’applique que sur les communes non soumises à la TLV.

Fiscalités spécifiques d’une résidence secondaire

Fiscalité d’une résidence secondaire dans le cadre d’une location

Si vous envisagez de louer votre résidence secondaire, vous devrez déclarer les loyers perçus au titre des revenus fonciers dans votre déclaration d’impôts.

Vous avez 2 options d'imposition :

-        Le régime micro-BIC : Il vous permet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur les revenus fonciers. Toutefois, aucune charge n'est déductible. Le plafond de loyers annuels perçus à ne pas dépasser est fixé à 72 600 €.

-        Le régime réel : Aucun abattement n'est appliqué, mais vous avez la possibilité de déduire vos charges des revenus fonciers. Si ces charges représentent plus de 50 % des loyers annuels, le régime réel s’avère souvent plus avantageux.

Il existe également un régime d'imposition spécifique pour les locations saisonnières (meublés de tourisme, gîtes et autres chambres d'hôtes). Vous pouvez bénéficier d'un abattement de 71 %, à condition que les revenus fonciers de votre bien ne dépassent pas le plafond de 176 200 €.

Fiscalité dans le cadre de la vente d’une résidence secondaire

La revente d’une résidence secondaire est soumise à l'impôt sur la plus-value réalisée, selon les taux suivants :

-        19 % d'imposition ;

-        17,20 % de prélèvements sociaux.

Une surtaxe de 2 % à 6 % peut être appliquée si le montant de la plus-value dépasse les 50 000 €.

Cependant, vous pouvez obtenir une exonération d'impôt sur la plus-value si vous possédez le logement depuis plus de 22 ans. Pour bénéficier de l'exonération des prélèvements sociaux, il faudra attendre 30 ans d’acquisition.

Sachez, par ailleurs, que vous pouvez réduire le montant de vos impôts sur la plus-value. En effet, vous pouvez déduire le coût des travaux de rénovation du logement de son prix de vente.

Fiscalité dans le cadre d’une transmission d’une résidence secondaire

A la suite d’un décès, les héritiers d’une résidence secondaire doivent régler les impôts liés à la plus-value du bien. Pour éviter ces frais de succession, vous pouvez faire une donation de votre vivant. Un abattement fiscal vous permet d’offrir jusqu'à 100 000 € à vos enfants tous les 15 ans sans être soumis à des taxes.

La transmission en nue-propriété permet de conserver l'usage du bien jusqu'à votre décès. Et il réduit les droits de donation de vos enfants.

La donation en pleine propriété est moins avantageuse, car les droits de donation ne bénéficient d'aucune réduction.

Pour faciliter la transmission d'un bien immobilier à vos enfants ou à vos ayants droit, vous pouvez également envisager l'acquisition d'une résidence secondaire via une Société Civile Immobilière (SCI). Ce type de montage financier permet de réduire les coûts de transmission et simplifie la gestion immobilière.

Les conseillers immobiliers MHC pourront vous orienter et si besoin vous recommander auprès de leurs bonnes connexions ; fiscalistes, experts comptables ou gestionnaires de patrimoine. Contactez-nous au 01.75.57.25.28 (Paris), 04.70.90.05.25 (Provence), 04.23.32.34.23 (Côte d’Azur).