La loi de finances pour 2026, définitivement adoptée et promulguée en février, s’inscrit dans un contexte de redressement des comptes publics et de fortes tensions sur le marché du logement.

Sans tout bouleverser, elle introduit, toutefois, plusieurs évolutions qui viennent modifier le cadre fiscal de l’investissement locatif, avec des effets contrastés pour les propriétaires bailleurs.

Nouvelle possibilité d’amortir en location vide, ajustements sur les plus-values, durcissement du meublé touristique, et peu ou pas de changement pour le logement meublé… nos experts en gestion locative décryptent ce que cette réforme change concrètement.

Le statut du bailleur privé : une évolution majeure pour la location nue

Avec la loi de finances 2026, le législateur introduit un nouveau régime dédié aux bailleurs privés en location nue. Ce statut répond à un double objectif :

• Soutenir l’offre locative de longue durée,
• Relancer la construction de logements neufs.

La principale évolution réside dans la possibilité d’amortir fiscalement un bien loué vide, un dispositif jusqu’alors réservé à la location meublée. Concrètement, ce cadre fiscal permet au bailleur privé de déduire, chaque année, une partie de la valeur du bâti de ses revenus locatifs (80% peu importe la localisation du bien, petites, moyennes ou grandes villes). Cet avantage fiscal permet ainsi de réduire la base imposable.

Pour de nombreux investisseurs locatifs, il s’agit d’une évolution significative. Elle permet de redonner de l’attractivité, au moins partiellement, à la location nue face à la location meublée. Le texte reconnaît ainsi le rôle indispensable des bailleurs privés dans un contexte de pénurie de logements.

Attention, l’amortissement est plafonné selon le niveau de loyer choisi. Plus le loyer est abordable, plus il est possible d’amortir son bien :

• Loyer intermédiaire (environ 15% en-dessous du marché) : 3,5%
• Loyer social (environ 30% en-dessous du marché) : 4,5%
• Loyer très social (environ 50% en-dessous du marché) : 5,.5%

Par ailleurs, l’amortissement du bien est cumulable à celui des travaux réalisés, impactant ainsi davantage le déficit, qui lui est reportable et imputable sur les revenus autres que fonciers.

Cependant, ce nouveau statut s’inscrit dans un cadre très encadré et encore incomplet.

• Durée minimale de location de 9 ans
• Location nue
• Pour une résidence principale
• Plafonds de loyer et de l’amortissement selon le loyer choisi
• Le logement doit avoir un DPE noté A ou B

Est-ce réellement une opportunité ?

Pour autant, cette mesure ne saurait, à elle seule, compenser les effets de l’encadrement des loyers, la hausse continue des charges ou l’augmentation marquée de la taxe foncière observée ces dernières années. Elle constitue un levier supplémentaire, à manier avec méthode.

Ce statut ouvre donc de nouvelles opportunités, mais impose également une approche structurée. Le choix du régime fiscal et du mode de location doit être réfléchi en amont. Il doit tenir compte des objectifs patrimoniaux, de l’horizon de détention et des contraintes réglementaires propres à chaque situation.

Un accompagnement expert permet d’en mesurer l’intérêt réel et d’éviter des arbitrages défavorables à long terme.

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« Le dispositif Jeanbrun est une bonne carte à utiliser mais l’ancien est totalement mis à l’écart. Il est en effet impossible ou presque, d’obtenir un DPE noté A ou B dans des immeubles construits avant 2000, même après d’énormes travaux. Pour un studio à Paris acheté 200.000 euros, le dispositif impose 30% de la valeur du bien en travaux, soit 60.000 euros ! Tout cela pour obtenir au mieux un C et c’est ambitieux. Il se pourrait que le gouvernement réfléchisse à revoir sa position en permettant aux bailleurs propriétaires d’actifs dans l’ancien, de bénéficier du dispositif en augmentant de 2 lettres le DPE. Reste à voir le retour sur investissement, comme toujours. Cela étant dit, pour nos clients ayant des tranches d’imposition élevées (au-delà des 41%) et des revenus fonciers, il y a un intérêt. Encore faut-il choisir la tranche intermédiaire des loyers et que ceux-ci ne soient pas trop éloignés des prix du marché. Le cas échéant, nous recommandons à nos clients de rester sur du meublé. » Céline HUARD, Directrice associée Paris

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Plus-value immobilière : la fin d'une exception fiscale pour l'amortissement

La loi de finances 2025 avait introduit un durcissement sur la fiscalité des plus-values immobilières. Et 2026 n’est pas en reste, en tout cas pour le dispositif Jeanbrun. Rappelons ici ce changement majeur à prendre en compte dans sa stratégie patrimoniale.

Il met fin à un mécanisme particulièrement favorable aux investisseurs au régime réel. La mesure phare de cet article concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.

Les amortissements pratiqués chaque année n’entraient pas dans le calcul de la plus-value. L’amortissement permet de déduire une part de la valeur du bâti des revenus locatifs. Il réduit l’imposition pendant la phase de détention du bien. Lors de la revente, l’administration calculait la plus-value à partir du prix d’achat initial. Les amortissements déjà déduits n’avaient alors aucun impact fiscal, donc le bailleur devenu finalement vendeur bénéficiait d’un double avantage fiscal !

Depuis l’année dernière, la loi impose de soustraire le montant total des amortissements pratiqués du prix d'acquisition initial.
Cette règle augmente mécaniquement la plus-value imposable au moment de la cession et cela fait toute la différence !

Prenons un exemple simple :
Un bien acheté 200 000 € bénéficie de 40 000 € d’amortissements.

Revendu 250 000 €, avant la réforme, la plus-value était de 50 000 € (250 000 – 200 000).

Depuis, il génère une plus-value imposable de 90 000 € (250 000 – 200 000 + 40 000).

Cette réforme transforme l'approche de l'investissement locatif. L’amortissement conserve son intérêt pour alléger l’impôt sur les loyers. Mais il entraîne désormais un rattrapage fiscal à la sortie.

L'avantage fiscal n'est plus une exonération définitive. Mais il s'apparente davantage à un report d'imposition. Ce changement renforce l'intérêt d'une détention longue. Les abattements pour durée de détention (toujours en vigueur pour les particuliers) viennent progressivement atténuer l'impact de cette réintégration.

Ce point doit être intégré dès la phase d’acquisition. Rappelons que le nu hors Jeanbrun n’est pas impacté puisqu’il ne bénéficie pas de l’amortissement.
Une analyse globale par un expert en gestion locative permet d’arbitrer entre rentabilité immédiate et fiscalité à terme.

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« C’est une modification majeure à prendre en compte dans sa stratégie patrimoniale car le coût à la sortie pouvant être repoussoir pour beaucoup. Mais il y a non pas une astuce mais un paramètre à prendre en compte dans le calcul du montant de la plus-value imposable et c’est encore le meublé qui tire son épingle du jeu ! En effet, quand dans le nu on réintègre seulement l’amortissement, dans le meublé, on prend aussi en compte la réserve cumulée restante, cela étant de nature à réduire le montant de la plue-value imposable, parfois de manière conséquente ! A vos calculs ! » Caroline ZEIGER, Directrice associée Provence

Location meublée : vers une distinction nette entre résidentiel et touristique

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) a fait l'objet de nombreux débats lors de l'examen du PLF 2026. La loi de finances 2026 préserve le meublé résidentiel.

Le régime réel et ses principes d’amortissement pour la location classique ne changent pas. Mais la location de courte durée subit une transformation importante.

Pour les bailleurs qui louent à titre de résidence principale (bail d'un an ou bail étudiant), le régime reste identique. L'amortissement des composants (bâti, mobilier, travaux) continue de permettre une perception de revenus locatifs quasiment nets d'impôts.

Dans un contexte où la location nue devient elle aussi amortissable, le meublé conserve ses atouts. Cela se confirme notamment grâce à la déductibilité des frais d'acquisition et à une gestion plus souple des sorties. Même amortissable, la location nue ne gomme pas totalement ces écarts.

La réforme apporte un durcissement fiscal du meublé de tourisme. Le gouvernement souhaite remettre des logements sur le marché de la longue durée, notamment dans les zones tendues. Pour y parvenir, la loi de finances 2026 régule la rentabilité de la location saisonnière :

• Baisse de l'abattement : pour les loueurs au régime micro-BIC, l'abattement forfaitaire pour les meublés de tourisme non classés s’aligne sur celui de la location nue, soit 30 %.
• Plafonds de revenus : les seuils de chiffre d'affaires pour bénéficier du micro-BIC en courte durée diminuent également.

Pour de nombreux propriétaires, le bail d’habitation retrouve un intérêt stratégique.
Il offre plus de stabilité juridique et limite les risques de remise en cause réglementaire.

Au-delà de l’aspect fiscal, cette évolution s’inscrit dans un mouvement plus large de régulation. La frontière entre meublé d’habitation et meublé touristique se durcit. Les montages mixtes sont aujourd'hui davantage surveillés par l'administration. Les choix basés uniquement sur un gain fiscal immédiat deviennent plus risqués à long terme.

La loi de finances 2026 vient ainsi préciser de nouvelles règles pour l’immobilier locatif. Pour les investisseurs, l’enjeu n’est plus seulement fiscal. Il devient aussi juridique, réglementaire et patrimonial. Le choix entre location nue, meublée classique ou touristique doit rester cohérent avec l’emplacement du bien, la réglementation locale et le projet de détention. Dans ce nouveau contexte, une analyse fine du projet en amont permet de sécuriser la rentabilité et de pérenniser votre investissement en toute sérénité.

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« Si ce n’est pas simple, ce n’est pas français ! Et comme nous aimons la pierre, l’immobilier est fiscalement très… apprécié de nos gouvernements. Il faut tout de même garder en état que le logement est un besoin physiologique essentiel et synonyme de sécurité, de rassemblement, de famille, de projets et donc d’avenir. Et bien que taxés, les français continuent d’investir et à juste titre car il y a toujours des solutions. Et en termes d’investissement, ce n’est pas la recherche de l’optimisation fiscale qui doit piloter nos choix, c’est le bien, l’opportunité, couplé à une stratégie patrimoniale déterminée selon vos objectifs. Selon l’emplacement de votre bien, ses caractéristiques, vos objectifs et votre situation fiscale, prenons le temps d’étudier votre situation et voyons comment l’optimiser pour développer votre patrimoine avec le plus d’accompagnement et donc de sérénité possible. » Prunelle SANGUINETTI, Directrice associée Var

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