Le Projet de Loi de Finances 2026, en cours d’examen, refond à plusieurs leviers fiscaux. 4 principales réformes concernent les propriétaires bailleurs : création d’un nouveau statut du bailleur privé, évolution envisagée du LMNP, révision des règles d’exonération de plus-values, ajustements sur l’IFI…

Avec ces mesures, le gouvernement cherche à relancer l’investissement locatif tout en rendant la fiscalité plus lisible. Si elles restent en discussion, leurs orientations dessinent déjà le plan d’action nécessaire pour garantir la rentabilité de vos biens. Décryptage par nos associées, spécialistes de la gestion locative pour anticiper, comparer les régimes et sécuriser vos décisions d’investissement immobilier en 2026.

Statut du bailleur privé : le retour d’un levier fiscal incitatif

Le statut du bailleur privé a été adopté par l’Assemblée nationale puis par le Sénat en novembre 2025. Il constitue l’une des mesures les plus structurantes du PLF 2026 pour l’immobilier. Il vise à redynamiser la location nue. Celle-ci est aujourd’hui pénalisée par la hausse des coûts, la tension réglementaire et la disparition progressive des anciens dispositifs fiscaux.

Ce nouveau statut permettrait au propriétaire bailleur de déduire un amortissement annuel de ses revenus fonciers, dans des proportions encadrées. Le barème voté prévoit un amortissement de :

• 3,5 % par an pour un logement neuf intermédiaire ;
• 4,5 % pour un logement social ;
• 5,5 % pour un logement très social.

Il s’applique dans la limite de 80 % de la valeur du bien, avec un plafond de 8 000 € par an et pour maximum 2 logements. Si la mesure est adoptée en l’état, elle va alléger la fiscalité des investisseurs. Le statut permet de réduire la base imposable du bailleur sans passer par une réduction d'impôt classique. Il peut ainsi rendre des investissements locatifs autour de 300 000 € plus accessibles sur une durée 25 ans.

Toutefois, cette proposition est plus restreinte que la première version proposée (5% sur 20 ans). Elle représente un coût important pour les finances publiques. La mesure pourrait donc encore évoluer dans le cadre des discussions budgétaires. Les bailleurs devront également respecter des conditions de loyers et d’engagement de location, ce qui impose une gestion rigoureuse.

Pour autant, ce statut envoie un signal positif au marché. Il peut devenir un levier fiscal intéressant pour les particuliers souhaitant investir dans un contexte de forte tension locative.

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LMNP, dispositif maintenu, mais révisé en 2026

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) reste le régime préféré des investisseurs. Son principal attrait est l'amortissement, qui rend souvent les revenus locatifs peu imposables (régime réel).

Dans le cadre du PLF 2026, le gouvernement ne prévoit pas de supprimer ce dispositif. Il étudie plusieurs pistes pour ajuster son fonctionnement et réduire certaines disparités avec la location nue.

• Révision de l’amortissement : le montant ou la durée de l'amortissement du bâti pourrait être restreint ou plafonné. Cette mesure toucherait directement l'avantage fiscal principal du LMNP réel.
• Alignement sur le logement vide : le gouvernement pourrait rapprocher les 2 régimes fiscaux. Cela se ferait par des règles plus strictes ou la réduction des abattements du micro-BIC.
• Encadrement de la courte durée : les meublés de tourisme restent une cible prioritaire en zones tendues. De nouvelles contraintes sont attendues : cela pourrait concerner des plafonnements de jours ou une fiscalité spécifique.

La location nue pourrait donc devenir plus attractive que la location meublée avec le nouveau statut. Il faudra comparer précisément les 2 régimes, en fonction des mesures finales votées, avant d’envisager un nouvel investissement.

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Plus-values immobilières : vers une exonération plus encadrée 

L'exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale constitue un avantage fiscal significatif. Ce dispositif contribue à encourager l’achat immobilier tout en garantissant la mobilité des particuliers.

Cependant, le PLF 2026 introduit une nuance importante pour lutter contre la spéculation. Le projet de loi souhaite conditionner l'exonération totale à une détention minimale de 5 ans.

Pour profiter de l’exonération totale, le logement devra rester la résidence principale effective jusqu’à la vente. Les ventes rapides ou les périodes d’occupation irrégulières deviendraient plus difficiles à justifier. Les propriétaires devront donc prouver une occupation continue : factures, taxes, correspondances administratives.

Le projet veut aussi mieux encadrer les pratiques assimilées à du marchandage de biens. Les opérations répétées d’achat-revente réalisées par des particuliers pourraient être plus facilement requalifiées en activité professionnelle.

Pour les bailleurs, ces évolutions renforceraient la nécessité d’anticiper l’arbitrage du patrimoine. Une revente rapide après un changement d’usage (mise en location, vacance prolongée…) pourrait devenir plus risquée sur le plan fiscal.

Au-delà de cette mesure, la fiscalité des plus-values reste un sujet de débat. Des propositions de réforme plus larges circulent. Elles visent notamment à simplifier le calcul de la plus-value et à rendre les abattements pour durée de détention plus lisibles.

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IFI, un ajustement de la fiscalité patrimoniale

Le PLF 2026 n'apporte pas d’importants changements à la fiscalité du patrimoine. Le gouvernement cherche plutôt à affiner les dispositifs existants. La réflexion porte notamment sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

L’objectif affiché est de moderniser l’impôt et de corriger certaines incohérences, tout en conservant un rendement stable pour l’État.

Plusieurs pistes d'ajustement sont à l’étude :

• Prise en compte des travaux : le montant des travaux réalisés pourrait être mieux intégré dans le calcul de l'assiette imposable ;
• Simplification des déclarations : le gouvernement souhaite rendre les démarches moins lourdes pour les propriétaires ;
• Valorisation des actifs : une méthode d’évaluation plus précise et harmonisée de certains biens immobiliers est envisagée.

Pour les propriétaires concernés par l'IFI, ces évolutions offrent une opportunité de mieux valoriser les efforts de rénovation. Cependant, l'aide d'un expert-comptable ou d'un gestionnaire de patrimoine reste indispensable pour optimiser la déclaration annuelle.

Toutes ces mesures restent encore en discussion dans le cadre du PLF 2026. Elles traduisent néanmoins la volonté du gouvernement de réactiver l’investissement locatif et d’apporter davantage de cohérence à la fiscalité immobilière. Même si certaines propositions peuvent sembler timorées au regard des attentes initiales du marché, elles amorcent un changement. Dans un contexte fiscal en pleine évolution, les propriétaires doivent analyser précisément l’impact de chaque évolution pour sécuriser et rentabiliser leurs investissements. Les experts de My Home Connexion se tiennent à votre disposition pour anticiper ces changements et adapter votre stratégie patrimoniale en conséquence.

N'hésitez pas à nous contacter si besoin de précisions.​