Louer meublé ou non meublé : quelle est la meilleure option ?
Avant d’envisager un investissement locatif, vous vous posez certainement la question de la meilleure option entre louer meublé ou non meublé. Si l’aspect rentabilité est un critère important, d’autres facteurs peuvent influencer votre décision. My Home Connexion, spécialisé dans la gestion locative à Paris, vous apporte son éclairage sur les différences entre location meublée et vide et vous aide à faire le bon choix.
Comprendre la location meublée et la location non meublée
Location meublée : définition
La location meublée est un type de contrat de location où le logement loué est équipé des meubles et des équipements indispensables à la vie quotidienne. Au sens juridique, on parle d’un « logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Le décret du 31 juillet 2015 détermine précisément la liste des équipements obligatoires en location meublée. Il s’agit notamment de lits, tables, chaises, rangements, appareils électroménagers, ustensiles de cuisine…
Location non meublée : définition
À l'inverse, la location non meublée, également appelée location vide ou location nue, désigne un bien immobilier loué sans mobilier. Ce type de contrat de location n’impose pas au bailleur la mise à disposition de meubles et d'équipements.
Cela signifie que le locataire a la charge de l'ameublement du bien lui-même. Louer vide lui permet ainsi de meubler et de décorer le logement selon ses besoins et ses goûts.
Les locations non meublées sont une option courante en France, en particulier pour les locations à long terme.
Bail d’habitation : différences entre un logement vide et un logement meublé
La location vide et la location meublée sont régies par de nombreuses règles identiques dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation classique. Ces règles concernent notamment l'usage du logement, les critères de décence, les conditions de sous-location, la liste des charges locatives, la fixation du loyer, les conséquences en cas d'impayés...
Chaque contrat de location est par ailleurs encadré par un formalisme spécifique. Voici les principales différences entre un bail d’habitation pour un logement vide et meublé.
Location vide | Location meublée | |
Durée du bail | 3 ans minimum | 1 an minimum (9 mois si le locataire est étudiant) |
Dépôt de garantie | 1 mois maximum (hors charges) | 2 mois maximum (hors charges) |
Paiement des charges locatives | Par provisions avec une régularisation annuelle | Soit par provisions avec une régularisation annuelle, soit par forfait mensuel |
Préavis du bailleur | À l'échéance du bail et pour un motif autorisé (reprise pour habiter lui-même, congé pour vendre ou motif légitime et sérieux) Congé à donner avec un délai de préavis de 6 mois minimum | À l'échéance du bail et pour un motif autorisé (reprise pour habiter lui-même, congé pour vendre ou motif légitime et sérieux) Congé à donner avec un délai de préavis de 3 mois minimum |
Préavis du locataire | A tout moment, avec un délai de préavis de 3 mois minimum (réduit à 1 mois en zone tendue) | A tout moment, avec un délai de préavis de 1 mois minimum |
Impôt sur le revenu du bailleur | Revenus fonciers à déclarer | Revenus locatifs à déclarer |
Fiscalité : différences entre un logement vide et un logement meublé
Une autre différence notable entre louer meublé et non meublé concerne la fiscalité des revenus locatifs.
Location vide | Location meublée | |
Catégories de revenus | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux |
Option pour le micro | Régime micro-foncier : 30 % d’abattement si recettes annuelles < 15 000 € | Régime micro-BIC : 50 % d’abattement si recettes annuelles < 72 600 € |
Régime réel | Recettes annuelles > 15 000 € | Recettes annuelles > 72 600 € |
Prélèvements sociaux | 17,2 % des revenus imposables | 17,2 % des revenus imposables |
Amortissement | Pas d’amortissement possible en régime réel | Amortissement possible en régime réel |
Charges déductibles | Travaux d’entretien, de rénovation et d’amélioration. Rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion de l’immeuble. Frais de procédure. Rémunération des gardes et concierges. Provisions des charges de copropriété avec régularisation l’année suivante. Taxe foncière. Assurances. Intérêts d’emprunts. | Travaux d’entretien, de rénovation et d’amélioration. Rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion de l’immeuble. Frais de procédure. Rémunération des gardes et concierges. Charges de copropriété avec régularisation l’année suivante. Taxe foncière. Assurances. Intérêts d’emprunts. Amortissement du bien et des meubles. |
Sort des déficits | Un déficit provenant de la location meublée ne s’utilise que sur un revenu provenant de la location meublée. | Le déficit situé entre 0 et -10 700 € va s’imputer sur les autres revenus (salaires….). Le déficit situé en dessous de -10 700 € se provisionne 10 ans et sera utilisé sur les futurs revenus fonciers. |
Louer meublé ou non meublé, quelle option vous convient le mieux ?
Le principal avantage d’une location meublée réside dans une rentabilité supérieure. En effet, les loyers pratiqués sont généralement plus élevés. Ils permettent aux propriétaires-bailleurs de dégager des revenus locatifs plus importants. De plus, la fiscalité associée à la location meublée est souvent plus favorable, ce qui contribue à optimiser le rendement net de l'investissement immobilier.
Cependant, vous devez également prendre en considération les risques liés à la location meublée. Parmi les inconvénients, on trouve la rotation fréquente des locataires. Cela entraine plus de temps pour la recherche de nouveaux occupants et un risque accru de vacance locative. De même, le changement régulier de locataires peut engendrer des coûts supplémentaires liés à l’entretien des meubles et des équipements. Vous devez aussi prévoir les frais de tenue comptable au régime réel et l’enregistrement de votre activité en loueur meublé non professionnel (LMNP).
En revanche, un contrat de location non meublée ou vide offre une rentabilité potentiellement moindre, mais plus linéaire. Les locataires qui s’installent dans un logement vide y restent généralement plus longtemps. Les frais liés au changement de locataire sont donc moins importants. Et il n’y a pas de frais liés au remplacement des équipements usagés.
Il faut donc bien poser le pour et le contre, et choisir le projet le plus adapté à cet investissement locatif.
Par ailleurs, au-delà de ces avantages, le choix entre louer meublé ou non meublé dépend de facteurs plus personnels et contextuels :
- Objectif de votre investissement locatif : placement d’épargne, défiscalisation, constitution de patrimoine…
- Budget et investissement initial
- Durée de location souhaitée
- Demande locative en meublée ou non en fonction du secteur géographique et du type de bien
Finalement, le meilleur type de location pour vous dépend de vos besoins et préférences personnels. Nos experts en gestion locative vous aident à définir votre profil et à choisir le type de location le plus pertinent et rentable pour vous.
MY HOME CONNEXION, la gestion locative clé en main
Ceux qui souhaitent éviter les tracas de la gestion locative peuvent faire appel à des agences immobilières spécialisées. MY HOME CONNEXION propose des biens à la location à Paris et en région parisienne. Nos gestionnaires locatifs prennent en charge toutes les démarches administratives, de la recherche de locataires à la gestion des loyers, en passant par l’entretien du bien. Cette externalisation vous permet de profiter des avantages de la location meublée sans les inconvénients de la gestion courante.
